YOU+更换CEO、去公寓化，雷军认可的情怀为什么不动人了？

曾经备受瞩目的YOU+，如今在长租公寓界失宠了。

2014年底雷军对YOU+国际青年社区的投资，带火了整个长租公寓产业。扩张速度过快难免偏离了初衷，就在YOU+获得A轮融资的两年后，该青年社区因在风口上迟迟“飞不起来”而更换CEO，并宣布去“公寓化”。

YOU+国际青年社区以“情怀”来打动租客。

YOU+是第一家尝试用“情怀”来打动租客的公寓产品，在备受业界质疑的压力下，YOU+如何找到稳定的盈利模式？能否给长租市场带来一场新变革？

从红极一时到备受质疑

YOU+国际青年社区成立于2011年，其创始人刘洋、刘昕在广州海珠区买下了原高露洁牙膏厂厂房，改造出了YOU+第一栋公寓。2014年6月，车库咖啡创始人苏菂加入YOU+成为联合创始人；同年11月，雷军创立的顺为基金联合联创策源完成了对YOU+的1亿元A轮融资，此时的YOU+红极一时，吹响了整个长租公寓的进攻号角。

2015年6月，YOU+完成B轮融资，投资人包括顺为资本、策源创投、歌斐资产、DST、时代地产、联创永宣。目前，YOU+正在进行C轮融资，其CEO郁珽向36氪透露，该轮融资估值达到4亿美金。

实际上，YOU+的经营模式并不以租赁为主，公寓只是载体，社交平台和创业社区的运营才是其核心所在。

YOU+定位的群体是年轻人和创业者，在出租要求上有“三不租”原则：45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。

除了三不租以外，还有对入住房客的考核机制：一个月参加了多少社交活动；认识了多少新朋友。此外，YOU+还提供诸如社区中心、咖啡厅、健身房等公共空间。

为年轻人搭建社交平台，也能让他们在这里找到互换的资源与精神支持，这是YOU+的核心所在。为了增强公寓的社交属性，YOU+在布置空间格局时，扩大了公共空间并缩小了个人空间。

YOU+为年轻人搭建社交平台。

然而，业界对这种模式提出了质疑，公寓最核心的功能是居住功能，而YOU+却反其道而行之，以削弱居住体验来增强社交体验，这样的模式是否具备可持续性？并且租客多数忙于上班，对公寓提供的社交服务能有多高的参与度呢？

如果为了增强公寓的社交属性，而缩小一些个人空间或许没那么难以接受，但现实情况却更加糟糕。网络社区知乎上一篇题为《YOU+公寓的打脸创新真相》的帖子对YOU+发起了第一轮攻势，随后网友们纷纷出来爆料。更有记者卧底YOU+，爆料出诸如甲醛超标、租金过高、收费操作不透明、真实情况和宣传不符等负面消息。

伴随着一次次的融资，YOU+加快了全国扩张的步伐，在各个城市和地区开始规模化复制。一昧地拓宽市场让YOU+逐渐失去了“情怀”这一初衷，失去了创新的空间和时间，住户的投诉也在增加。

YOU+国际青年社区创始人刘洋。

于是YOU+国际青年社区于去年6月更换CEO，新任CEO是原中粮置地品牌战略总经理郁珽。同年12月，YOU+宣布去“公寓化”，开始尝试另一种经营方式。

去公寓化就是强调公寓产品在居住功能之外的其他功能，郁珽告诉第一财经记者，此前YOU+的运营以房间为主要卖点，去公寓化后将做大虚拟和实体的空间。“把房间变成空间、把平方变成立方”，是围绕租户展开、依托空间为基础的运营方式，租户将成为价值变现的入口。未来，YOU+将引入豆瓣以及创意市集等平台进项目，以此进行探索。

盈利难是整个长租公寓行业都绕不开的问题，YOU+去“公寓化”模式的可行性还有待验证。

探索长租市场盈利模式

长租公寓市场普遍受困于盈利模式不清晰、盈利难等问题，YOU+作为传统房地产租赁行业的创新补充，目前来看并不具备可复制性。

拿房是YOU+面临的第一个困境，在高企的土地成本下，拿到商业用地或产业用地并不容易。签下企业闲置厂房再加以改造出租，对整个产业来说是没有多少可借鉴的意义，毕竟这类用地资源并不多见。过高的物业成本加上改造成本，为YOU+的盈利添设了第一道障碍。

有业内人士表示：“一方面是价格不断上涨，尤其是一线城市；另一方面是改造成本很高。”这也就意味着YOU+在获取房源时，成本问题仍将长期存在。目前，任一发展很快的长租公寓品牌几乎都伴随着亏损。公寓运营商们为年轻人打造公寓的资金，可能几十年都无法收回。如何找到一种可行的盈利模式？不仅是YOU+，也是这一个行业无法回避的问题。

“这个行业才开始兴起，大家都各自为战，没有人知道谁的模式是正确的，我们也不知道未来是怎么发展。”一位不愿透露姓名的公司高层表示。

YOU+正在探索新的盈利点，比如圣诞音乐市集——联合摩拜单车、好物、有饭等年轻人喜爱的品牌，组织复古手作、纹身、美食、LIVE摇滚乐和复古流行乐的展示和演出。这也将是YOU+首次向租客之外的公众开放，并收取门票。

压缩租金收入占比，将盈利点放在附加值和社群经济上，是目前YOU+正在尝试的事。同在公寓领域创业的寓见家创始人罗意，对YOU+的“年轻人社区”概念表示不看好，他认为:“公寓行业其实早就存在，并非今年O2O的概念出来才应运而生的，公寓投资者手上有几千套房的就不在少数，纯粹地拼让‘年轻人住一起’的概念没有太多价值”。

那么换一种经营模式会不会好一点呢？成立于2010年的魔方公寓可以说是长租公寓界的老大，不同于YOU+的“情怀”，魔方公寓更专注于做好入住体验。其在产品定位和产品细分上做到了很精准的分类，魔方公寓共有三条产品线，分别为魔尔公寓、魔方公寓以及9号楼，形成高、中、低三种定位的产品，对应金领、白领以及蓝领的住房需求。

魔方公寓三条产品线，分别为魔尔公寓、魔方公寓以及9号楼。

关于“是否盈利”这一问题，魔方公寓在接受观点地产网的采访中说过：“除魔方公寓之外，能够盈利的品牌长租公寓确实较少。魔方公寓一开始就选择了轻资产模式，利用剪刀差取得一定利润。”

那么，长租公寓产业能否复制魔方公寓的模式？1月24日，魔方生活服务集团宣布联手中航信托股份有限公司共同成立上海蓝山资产管理有限公司，目标资产规模100亿元，这背后还隐藏着一个国际资本大鳄美国华平投资集团。至今，魔方公寓已完成了4轮融资，所以，并不是每一家长租公寓品牌都能拥有强硬的后台和庞大的资金支撑。

资金是长租公寓产业重要的运营工具，然而，投资该产业的资金开始趋于谨慎。根据公开资料显示，相比于2015年全年的数据，2016年的融资动作在锐减。

目前看来，长租公寓利润还是来自租金，社群、互联网模式暂时还处在一个想象阶段，但整个房地产租赁行业的变革已经开始。