这轮房地产周期调整还将持续多久？

作者：夏日

任何行业都无法回避周期的影响，在繁荣、萧条、衰退、复苏四个阶段之间周期循环，最终，实现螺旋式增长。

房地产行业也不例外，而且众所周知，中国的房地产行业正在经历周期震荡。

国家统计局发布今年1-7月份的房地产销售数据，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

另据wind数据统计，截至7月22日，已有79家上市房企发布2022年中期业绩预告或业绩快报。按盈利与否区分，有45家房企归属上市公司的净利润预计亏损；此外，有34家房企预计盈利，其中有21家房企的净利润同比下降超50%。

这波房地产周期会持续多久？将会有哪些幸存者在这轮周期当中活下来？

直面做空挑战 优质房企坚韧穿越周期

一般而言，周期有三个比较明显的特征：

均值回归：像钟摆一样围绕中心店来回波动；

矫枉过正：总是从一个极端走向另一个极端；

随机性：未来会怎样，难以精准预测。

当前的中国房地产行业，经历着价值回归与波动，周期的第二个特征正在上演。一个典型的现象就是，中国房企正面临海外评级机构和券商的评级下调风险。

全球信用评级机构主要包括三家：穆迪、标准普尔和惠誉，三家分别对企业融资、国家主权信用及金融机构评级，而在这三家当中，由于穆迪最大，公开资料显示，穆迪投资级债务（债务人有能力偿还短期债务）评级标准从 Aaa到 Baa3；低于投资级的是投机级债务，其等级从 Ba1 到 C，随着字母等级的下降，偿债能力下降。

事实上，自从2021年下半年以来，伴随着房地产行业持续承压，三大国际评级机构接连下调中国受评房企评级或展望达250余次。

2022年6月，穆迪报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，而在2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。中国房地产企业无一例外，受到阶段性评级下调的挑战。

对此，安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉认为，优质民营房企虽然被一些评级机构或券商降级，但这并不会影响他们在中国境内市场的融资。相反，银行的资金还可能向这类房企集中。

“中国政府一直在倡导银行支持房企。从自身经营角度，银行也需要把钱借出去。但现在能让银行放心的企业并不多。优质民营房企并没有违约纪录出现，他们被调低评级，更多是受因为机构们对行业大势不看好。这类房企，之后在境内还是会有不少融资机会的。”

事实果真如此。

2022年8月25日，龙湖集团成功发行新的中期票据，发行规模为15亿，票面利率为3.3%，期限为3年，全场认购倍数达到2.86倍。该笔中期票据由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，发行由中信证券牵头以及中信银行担任联席主承销商，此前的票面利率询价区间为3%-4.3%。

碧桂园同样如此。

作为中国头部房企，2022年5月，碧桂园成为中国首批发现附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，成功发行5亿元公司债。

2022年3月，碧桂园还与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿及400亿元战略协议，而截止2021年底，碧桂园未使用授信额度达2615亿元。

其实，自从2021年9月以来，碧桂园已成功在境内外发现多种类直接融资工具，其中包括29.35亿元的公司债、15.26亿元ABS以及39亿港元的可转债。

近期，市场有消息称，监管部门指示增信机构拟为示范性房企提供中票担保，并支持示范性房企人民币债券新发，首单发行成功的即为前述龙湖，其中也包括碧桂园。

周期过后 中国房地产行业将迎来复苏

按照周期理论推演，衰退期、萧条期之后则是复苏期。

据统计，一般从谷底到复苏的阶段大约会经历40-50个月不等。

比如，2008年，美国发生了众所周知的“次贷危机”，彼时，美国各大区域的房地产市场，也经历了周期震荡。

以纽约高端房地产市场为例。

在次贷危机当中，纽约的高端房产价格从2006年3月就开始下跌，到了2008年底，纽约高端房产房价相比峰值峰值下跌了28%，70个月到达谷底，而后缓慢攀升，至2017年11月，纽约高端房产就恢复到了危机前的峰值水平。

而在这个过程当中，美国政府为了救市，对房地产行业采取了财政和货币“双宽”方式刺激。在大量流动性支持下，美国的房产销售开始井喷。

在中国，面对当前阶段中国房地产行业周期调整，中国政府也出台了一系列利好政策：

2022年8月22日，中国央行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会。会上他表示，金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，保障房地产合理融资需求。

同一天，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，1年期和5年期以上LPR分别下调5个基点与15个基点，释放出了较强的支持房地产市场良性发展的信号。

结合此前支持民营示范房企融资的消息可知，尽管政策释放了给民营房地产企业融资的积极信号，但监管部门的支持具有明显的偏向性。经营风格稳健、基本面相对良好的民营房企是其重点支持对象。监管部门通过融资环境的结构性改善进，正在促进行业风险的逐步出清，以推动行业长期稳健发展。

以龙湖为例，在房地产圈，龙湖的稳健众所周知。

稳健风格使其在行业周期震荡的挑战中，依旧交出了一份不错的答卷。

据龙湖集团中报显示，2022上半年龙湖实现营业额948亿元，同比增长56.4%。1-6月，龙湖实现归属于股东的净利润78.4亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率21.3%。

龙湖等优质房企的稳健表现似乎预示着，在不久的将来，中国房地产行业将在调整之后迎来复苏阶段，中国的房地产行业还存在较大的发展空间，中国房企任重而道远。