五牛控股李晨星：迎接行业转型升级 共建房地产良性循环新模式

1月26日，由上海证券举办的“拂晓耀熠——2022年房地产市场及信用前瞻”论坛在上海久事商务大厦召开。来自开发商、证券、信托、私募基金、评级机构、行业协会的领导专家齐聚一堂，共同展望2022年房地产市场以及不动产投资策略。

五牛控股不动产事业部合伙人李晨星受邀参会，并在主题为“房地产良性循环新模式”圆桌论坛上，与上海市房产经济学会副秘书长胡金星、易居智库研究中心研究总监严跃进等行业大咖同台论道，就不动产领域热议话题展开讨论。

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坚守“房住不炒”原则 追求良性循环发展

岁末年初，房地产市场频吹暖风，中央经济工作会议，央行、银保监会等接连释放信号，市场预期有所改善。去年底召开的中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。今年1月以来，北京、河南、重庆等地政府工作报告均提及“房住不炒”以及“良性循环”。

包括李晨星在内的与会专家一致认为，一方面“房住不炒”仍是现在以及未来一段时间房地产调控的主要逻辑，是指导房地产和住房工作的长期指针。另一方面，传统单纯依赖土地和房产增值的发展路径难以为继，房地产将从增量市场逐渐转变为增量存量共发展，探寻以良性循环为发展目标的新发展模式，成为不动产行业共同面对的课题。

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公募REITs方兴未艾 仓储物流备受看好

面对行业发展新形势，五牛控股也以更加积极的姿态探寻新模式、迎接新挑战。李晨星在会上指出，自去年6月首批9支基础设施REITs试点项目在沪深交易所挂牌上市，中国公募REITs市场正式诞生，不动产投融资领域也迎来新的历史机遇。目前公募REITs投资项目丰富，其底层资产项目包括产业园、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、新基建等。其中仓储物流领域作为当前少数具备长周期供给缺口和需求增长逻辑的不动产，在充满不确定性的宏观经济与社会环境下，依旧表现出强劲韧性，被资本市场广泛看好，也为五牛控股重点关注。

李晨星进一步指出，近年来，由于电商高速发展、第三方物流的兴起，国内现代仓储物流设施不断增加。数据显示，中国16个城市净吸纳已连续6个季度突破100万平方米，2021年全年净吸纳量达到660万平方米，相对于2017年的历史最高记录已提升40%。预计目前国内现代物流仓储需求约2.0-2.3亿平方米，高标仓存量面积约1.2亿平方米。

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助力转型升级 股权投资未来可期

除了公募REITs，在“房住不炒”理念下，不动产股权投资也正成为发展新趋势。李晨星认为，股权投资的投资期限更长、投资收益不确定性更大，需要投资机构从思维方式到投资态度全方位的适应与转变：不仅要对投资项目进行准确的投前研判、筛选优质交易对手和投资标的;更要在“投、融、管、退”的每个阶段，通过经营、改造持续发挥投资机构价值发现和价值管理功能。

李晨星表示，伴随中国地产市场的快速发展，不动产行业正逐渐从“粗放式发展”向“精细化管理”方向迈进。五牛控股作为综合型投资管理及金融咨询服务机构，也是行业最早的专业房地产投资机构之一，将积极呼应社会当下新需求，着力破解行业新矛盾，重新思考企业的真正使命，助力行业转型升级和区域经济发展，赋能推动新型城镇化高质量成长。