联合办公冒泡隐现，根本不赚钱的行业，救命稻草在哪里

WEWORK入华首个项目还没开业（7月1日，延平路店），它的国内版效仿者已经噩耗不断。圳地库因入不敷出自动关门，而另一家品牌经营了3年的孔雀机构则在4月份银拖欠租金物业费被强拆。

追溯到2012年，名噪一时的OfficeGeneral（创机商务）也连续关店，北京世纪财富、华贸中心、上海恒隆广场、深圳彭年广场…先后被业主收回（最终落到Regus手里），5、6年的努力为人作嫁衣。

18个月（自2014年底）以来，国人对总理“双创”大旗的曲解和政府的补贴下行业呈现出井喷式发展。据投中研究院数据， 2015年初众创空间全国数量是70余家，截至2015年年底，中国数量已经达到了1.6万家。

而大洋彼岸WEWORK估值从50亿飙升至160亿，资本的追捧（布局和试错），以及投机者的侥幸心理，把这个属于“慢公司”的行业，有健康良性发展变得愈发浮躁急功近利。

去年一次行业研讨会上，业内资深人士介绍：科委、财政局、组织部、经信委、共青团、海外学人中心……各种委办局都可以找到钱，运营商跟领导“沟通”，画好大饼，说清楚自己会赔多少钱需要多少补贴，说不清楚的就参考同行数据，二线城市抄一线城市。甚至在一些二三线城市，财政拨款成为任务，领导们帮良莠不齐的众创空间写财政补贴文件。——最终那些模式上有硬伤，不具备存活能力的伪众创空间们也寄希望于政府输血，赌一赌的心态。

这些倒闭的空间运营商，大家怎么看？

——租户甲：偶尔会有一些创业课堂，每次都有不同的主办单位，主题因人而异，针对性不强。（不成体系）

——租户乙：除了环境差点，和其他写字楼没什么区别，在这里办公，图的是房租便宜。

——同行说：说白了还是溢价差和空置率，

——王传宏：联合办公本质还是商业地产。

——史蒂夫·霍夫曼（美国硅谷福布斯排名第一的孵化器Founders Space的创始人）：有自己核心价值的孵化器，最终才能留存下来。

大佬刘强东哥则在去年3Q的“攀谈会”强调成本比毛利更重要，以及三要素：成本、效率、用户体验。

联合办公比地产开发轻，但又比酒店管理重得多。开店投入一次性几百万，养店运营则更复杂，一线城市（假设物业成本200元/月/平）盈亏平衡没十几个月根本算不回来账——那些说几个月回本甚至实现盈利的都有吹牛逼嫌疑。

18个月后再看国版效仿者，发现有问题的是连“二房东”活儿都没做好。比方，起码先达到80%满租吧？商业地产的客户转移成本高，只要服务别太差劲，客户续租/换租坐享收益都不是事。

先活下来，再学人家做服务，做社区，不能本末倒置，比方服务，大家都被互联网思维洗脑，以为自己是线下的谁谁谁，又说企业级服务市场容量多大——这跟你有什么关系吗？2000平的空间最多容纳400人，按照1:10成交概率充其量影响4000人，还包括同行/供应商/以及各种打酱油不靠谱的，这些人为什么选择你以及如何实现交易，是最埃森哲N年前提过的最基本商业逻辑问题。话说回来，代表国内外领军的两个Xwork，其服务品类早已过百，但对服务收入预期达到两位数也只是镜花水月般的美好憧憬——两年以后（前者号称占总营收1/4是“以后”，后者深耕5年目前仅5%左右），初出茅庐的小玩家还打算靠服务翻盘？除非您是卖地址的“集中办公区”，或者盘子太小租金收入甚微，以大体量闻名的优客工场k董事长助理王浩一语中的：您一个项目几百平（账都算不过来），还聊什么共享经济，有什么好共享的呀？

如果想学WEWORK的，起码客户提出的需求你能满足80%吧？

FUNWORK提出了自己一些方法。

联合办公本质还是商业地产，既然是商业地产，那么把物业服务基础做好这是必须的，客户入住进来首先还是为办公室买单的。FUNWORK团队认为联合办公早期应该学习有物业服务经验的商务中心，把基础服务做好，保证网络、保洁、安保、打印、电话等基本功能便捷高效使用。通过做好基础服务，与传统写字楼争夺客源，用大市场撬动小市场，快速实现满租，保证自己能够健康的活下来才是根本。科技寺创始人王灏也认为：如果它第一个空间就用赔钱的方式做，那么它永远都不可能盈利了，这便会成为一个不健康的商业模式，无法持续。”

 做好基础服务后，思考下一个问题就是去解决创业型企业部门职能缺失导致很多企业需要外部服务的问题。优客工场、无界、科技寺、洪泰创新空间等都会嫁接外部服务商来解决创业团队各种公司问题。毛大庆也直言：“优客工场的核心价值在于其集合背书（为服务商做背书）的功能。”对接服务商，FUNWORK团队认为要发挥自身背书功能，必须大量调研服务商背景和创业者的需求，选出合适靠谱的服务商，服务生态圈才能实现现精准推荐，真正节约创业者时间和成本。

企业培训，讲授创业方法论，为创业者扫清创业路上的坑也是很多孵化器会做的事情。但是现阶段这类的创业培训更多采取服务商嫁接的形式，最终把培训做成了变相的品牌推介会。FUNWORK认为这类培训不仅碎片化而且质量低下，未来培训必须系统而且高质量，只有这样创业者才能真正得到受益。另一方面，现有培训往往注重的是创始人高抽象性技能养成，而忽视对于一线员工执行的人教育培训，未来培养基层员工也是联合办公在培训方面做出差异化的一条路子。

创业融资是企业成长不可缺少的一个环节。提供金融服务，无论是嫁接银行或再担保机构，还是做FA都要懂行，术业有专攻，把某个领域吃透，否则空有低成本资金看不懂行情也无济于事。顺便提一句，这事并非仅只能投互联网领域。老牌地产商太古一样玩得转，他们聚焦“地产+”的项目，以孵化企业促进自我进化。FUNWORK的5亿元FUN基金聚焦在“物业服务+、地产+、企业服务+”为轴心的创业项目上，看得懂，资金投出去才有效。看不懂的项目，就让IDG、峰瑞资本等合作机构来看，让专业人士做自己的眼睛。

联合办公行业在发展中必将经历快速发展，过度竞争甚至泡沫化的阶段，高同质化无实力的品牌在期间慢慢退出历史的舞台，但最终总有一些品牌能够找到了自己优势，走出一条差异化的路线，在泡沫褪去之后成为“独角兽”，形成成为全国性的品牌。

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