北京租房市场强化监管：房租指导价将至，四种房子不得出租，限定租金贷款

图源自视觉中国

租房市场进入强监管时代。

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），面向社会公开征求。

此次公开征求意见的《条例》共6章81条，分别是：总则、出租与承租、租赁服务、培育和发展、法律责任和附则。其中涉及长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题，并明确提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场，租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。

据悉，征求意见截止时间为2021年9月23日。

去年9月7日，住建部关于《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）公开征求意见的通知，厨房等不得出租用于居住；不得单方面提高租金；租赁需网签备案；加强对长租公寓租金、押金使用情况的监管……据介绍，《条例》对出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督等内容进行了明确规定，内容广泛，涵盖各个方面，从租赁市场的各个参与主体（出租人、承租人、长租公寓、房地产经纪）展开。

四种房子不得出租，将建立住房租赁管理服务平台

根据意见稿，租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。出租住房应当具备供水、供电等基本居住条件，符合国家和本市关于建筑、消防、治安、室内装修等相关规定，要按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定。

以下四种房屋不得出租用于居住：违法建设的、经鉴定为危房的、室内装修空气质量不符合有关标准规范的，住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。

订立住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权证或其他证明不动产权利归属的合法凭证，配合承租人实地查看房屋，告知房屋装修完成时间。承租人应当向出租人出示身份证明。

租赁住房应当依法订立住房租赁合同，住房租赁合同应当包括出租人、承租人的身份信息和联系方式，住房的坐落、面积、附属设施状况，租金和押金数额、支付期限和方式，租赁用途和房屋使用要求，租赁期限，住房及附属设施维修责任承担，物业服务、水、电、热、燃气等相关费用的承担方式，争议解决办法和违约责任。

征求意见稿还提及，北京市将建立住房租赁管理服务平台，出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。承租人可以凭备案的租赁合同按照规定申领居住证，并作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。

房租快速上涨时，将实行租金指导价

意见稿指出，房屋的租金由租赁双方协商确定。租金数额应当在租赁合同中明确，合同期限内出租人不得单方面提高租金。

北京市将建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

北京大学法学院房地产法研究中心主任、楼建波教授表示，“国家版《住房租赁条例》（征求意见稿）规定，租金上涨过快的，可以采取必要措施进行合理调控。此次北京版《条例》即对必要措施进行了具体化，其中限制了住房租赁企业收房的租金涨幅、查处哄抬租金。这个措施显然是针对当年各大租赁企业竞价收房的约束，防止这些企业在资本的助推下放大市场波动。”

在楼建波看来，住房租赁市场的主体是散户对散户（C2C），住房租赁企业运营的规模（B2C）占比较小，租金调控的手段少、压力大。此次发布的新政可谓“增加了调控手段”。

租金贷款期限不得超过住房租赁合同期限

本次意见稿对租金支付方式，以及长租公寓常有的“押一付三”等支付方式也做出了明确规定。

首先，提倡出租人按月收取租金。租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。

其次，针对近年来长租公寓暴雷事件频繁，此次征求意见稿提出：住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和；超过的，收取的租金应当纳入监管。住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。租金监管和押金托管具体规定由市住房城乡建设主管部门另行制定。

住房租赁合同期限内，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期仍不支付的，出租人可以解除住房租赁合同。

再者，征求意见稿还对贷款进行了限定。征求意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

对于租金贷，意见稿规定，金融机构发放租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。

同时，意见稿指出，鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务。支持住房租赁企业在公开市场发行债务融资工具、公司债券、企业债券等，募集资金只能用于租赁住房建设和运营。

平台需及时删除虚假信息，审核不严连带最高罚10万

互联网信息违规发布在租房领域非常常见，此次发布的征求意见稿提及，将互联网平台的监管纳入地方性法规。

根据规定，互联网信息发布平台应当依法对申请进入平台发布、展示、推广租赁信息的单位和个人真实有效身份进行审查、登记，建立档案，不得为提供材料不齐全的、被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单的、未按规定办理信息卡或使用他人信息卡的从业人员，以及被住房城乡建设等主管部门依法限制发布的单位和个人发布住房租赁信息。

同时，互联网信息发布平台知道或者应当知道信息发布者存在提供虚假材料、虚假信息等违法情形的，应当及时删除、屏蔽相关信息，并向住房城乡建设主管部门报告。若违反上述规定，不仅将被处2万元以上10万元以下罚款，网络信息管理部门也将按照住房城乡建设主管部门的意见暂停其发布展示推广房源。

此外，房地产经纪机构提供居间、代理服务收取的佣金一般不超过一个月租金。住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。

鼓励闲置建筑改租赁住房，建立住房租赁信用管理制度

征求意见稿明确鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房，将低效、闲置的办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房。具体规定由市住房城乡建设主管部门会同相关部门另行制定。

按规定利用非居住存量土地建设租赁住房，或者将存量非居住房屋改建为租赁住房，纳入住房租赁管理服务平台的，水、电、燃气、供热价格执行居民生活类标准。

鼓励依法利用集体建设用地建设租赁住房，鼓励村民将宅基地房屋依法交由村集体经济组织对外出租，依法建设或按规定改建的租赁型职工集体宿舍，可以按床位出租。此外，北京市将逐步推行租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。

市住房城乡建设主管部门负责建立健全本市住房租赁管理服务平台，利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，与公安、教育、人力社保、住房公积金、金融等主管部门建立信息互通共享机制。

北京市将建立住房租赁信用管理制度，纳入全市信用体系，实行守信激励、失信惩戒。

（钛媒体App编辑杨亚茹综合北京商报、北京日报）

更多精彩内容，关注钛媒体微信号（ID：taimeiti），或者下载钛媒体App