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房企不挣钱? “杭州一哥”滨江集团目标净利润率2% 全国拓展受挫

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作者:芊芊

来源:GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)

5月28日,滨江集团(002244.SZ)发布公告称,子公司杭州金隆企业管理有限公司(下称“杭州金隆”)以8.88亿元竞得杭政储出[2021]18号三塘单元XC0503-S41/B1/B2-14地块的国有建设用地使用权。土地面积28901㎡,出让建筑面积72252.5㎡,土地用途为商业商务用地,土地出让年限为40年。

而在5月中旬,杭州首轮集中供地中,滨江集团刚竞得了5宗土地。在2020年业绩发布会上,投资者提及这5宗土地的利润可达几个点时,董事长戚金兴曾表示,努力做到1%-2%的净利润水平。

净利率仅有1%-2%,一直以成本管控在行业著称的滨江集团为何还要拿地?一时间引发市场热议。

囿于杭州 盈利能力下滑

滨江集团是一家老牌浙系房企,素有“杭州地产一哥”之称。

年报显示,2020年杭州地区收入109.33亿元,在总收入中所占比重为38.23%。截至2020年末,滨江集团土地储备可售货值约2800亿元,其中杭州占比65%。

此外,2020年滨江集团累计土地储备建筑面积为1255.87万平方米,年末可售货值仅2800亿元。2021年,滨江集团销售目标是1500亿元。目标新增30幅以上土地,其中杭州拿地比例50%,浙江省内杭州外25%,浙江省外25%。

显然,目前滨江集团布局的重心仍旧在杭州。

不过,随着房住不炒、三道红线等长效机制的调控,叠加土地供应两集中新政推行,行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力,中国楼市进入薄利时代。越来越多的房企都积极拓展市场。

尤其是杭州市场的瓜分也给滨江集团带来了不小的压力。

数据显示,2018年至2020年,滨江集团杭州地区收入分别为191.78亿元、148.08亿元、109.33亿元,在总收入中占比分别为90.83%、59.34%、38.23%。作为大本营的杭州市场明显下行。

近几年滨江集团的拿地成本也在逐渐走高。2018年至2020年,分别新增土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米,耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。

另外,拿地成本的走高之下,滨江集团的盈利能力也呈下滑趋势。2020年整体毛利率降至27.04%,在杭州地区市场毛利率为24.37%,同比减少22.01个百分点。

市场拓展“受挫” 全国化不易

作为深耕杭州的区域性房企,滨江集团也意识到了市场环境的变化,不再偏安一隅。

2015年开始,滨江集团开始向一二线城市进军,首先从上海和深圳试水,但这个扩张的过程并不顺利。

2016年11月,滨江集团与深圳安远控股合作,共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新项目,并向合作方融资11.6亿。但双方合作后不久,深圳出台政策明令规定严禁商业研发用房改公寓,导致安丰项目两年时间仍没办完前期项目审批手续。另外,合作方曾被外界称为“行贿状元”的安远控股实控人陈族远涉腐败大案,并因贿赂罪被判处有期徒刑4年,该项目也于2018年3月终止。

2020年报显示,两者的合作还一度闹上法庭,最终结果是滨江集团预计收回资金4.36亿元,计提坏账准备7.24亿元。

2016年12月,滨江集团以7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府花园项目10%股权,并成立合资公司中崇滨江、浙银上海湘府城建共同开发。

然而随着中崇集团陷入流动性危机,湘府花园项目最终搁浅。滨江集团将中崇集团诉至法院,上海国际经济贸易仲裁委员会已于2020年1月裁决,由于目前各方达成的协议仍在履行过程中,相关资金回收存在不确定性。

值得一提的是,2020年滨江集团加大全国化布局,整体战略布局转为“深耕杭州、走出浙江”,集中注意力打开外地市场。

2021年4月,滨江集团与越秀地产达成合作。在5月14日举行的2020年度业绩网上说明会上,滨江集团表示,双方希望2021年在广州和杭州两个城市与越秀地产各有3个合作项目落地。

不过,在当前房产市场环境愈发复杂和严格之下,未来双方的合作仍旧面临诸多不确定性。

(本文仅供参考,不构成投资建议,据此操作风险自担)。

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