融创服务港股上市：收入依赖融创，规模小于碧恒万物业公司

文丨雷达财经（ID：leidacj），作者丨吴艳蕊，编辑丨深海

11月19日，融创服务控股有限公司（简称“融创服务”，股票代码01516.HK）正式登陆香港主板。上市首日，融创服务开盘价11.6港元，市值近350亿。

8月6日，融创中国发布公告表示，将分拆附属公司融创服务于香港联交所主板上市。同日发布招股文件，并正式启动上市计划。

招股书显示，公司2019年的营收仅为28.3亿元。而万科物业2019年营业收入127亿元、碧桂园服务96.5亿元、恒大物业43.8亿元。

雷达财经注意到，2020年5月对开元物业的收购，极大提升了融创服务的主营业务。特别是对外拓项目进行了有力补充，但外拓项目毛利率较低。

超九成收入来自母公司，营收规模小于同级别公司

11月19日融创中国早间公告，融创服务股份从上午九时整于联交所主板开始买卖。

融创服务股份以每手1000股进行买卖，股票代码为01516。融创中国继续间接持有融创服务50%以上的股权，融创服务仍为其附属公司。

公司首日开盘价为每股11.6港元，发行数量为6.9亿股，全球发售所得款项净额估计约为78.6亿港元。

据招股书资料显示，融创服务控股有限公司，于2019年1月10日根据开曼群岛法例注册成立的豁免有限公司。同时指明公开资料搜到的融创物业服务集团有限公司，为融创服务控股有限公司的间接全资附属公司，成立于2004年1月16日，2015年8月21日公司名称由天津融创物业管理有限公司变更为融创物业服务集团有限公司。

招股书中提到，融创服务提供物业管理服务的历史长达16年。在2019年大型物业服务百强企业中以94.1%的整体增长率位列第一。是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。其中整体增长率按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算。

截止至2020年6月30日，公司合约总建筑面积为232.1百万平方米。覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。在中国，管理着660处物业，其中包括418处住宅物业及242处非住宅物业，在管总建筑面积达105.4百万平方米，并有86.1%位于中国的一二线城市。

招股书显示，融创服务2017年、2018年、2019年营收分别为11.12亿、18.42亿、28.27亿元。

而万科物业2019年营业收入127亿元、碧桂园服务96.5亿元、恒大物业43.8亿元。据此计算，融创2019年营收规模仅相当于万科物业零头。

根据招股书，2017-2019年上半年，融创服务管理母公司物业产生的收入占比分别为99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，独立第三方收入占比极小。

收购开元物业，外拓项目毛利率低

雷达财经梳理发现，目前融创服务已经开始外拓项目。

2020年5月7日，杭州，融创中国、开元旅业集团同时发布信息，融创中国下属融创服务集团完成了对开元物业的股权收购。

开元物业作为中国物业服务百强企业，加入融创服务后，除增加融创服务现有在管数据之外，有助于融创服务在长三角地区的发展。而据乐居财经报道，开元物业曾涉司法案件695起，历史被执行人14次，历史被执行总金额超45万元。据裁判文书统计，所涉及的众多案件中，以物业服务合同纠纷为案由的案件最多，达544起。

值得注意的是，融创服务的外拓项目在2020年上半年的在管建筑面积为4024.6万平方米，占比38.2%。而外拓业务收入占比13.4%，二者存在一定差别的原因为其毛利率相对较低。2020年上半年由融创集团开发的毛利率为23.5%，由融创集团的合营企业及联营公司开发的毛利率为18.4%，公司整体毛利率为21.5%，而外拓项目的毛利率仅为17.1%。在三个细分项目中最低。

中泰国际11月9日发布对融创服务的研报称，融创服务2019年市盈率约为101.4-121.6倍，高于行业平均水平。中泰国际给予其69分，评级为“中性”。

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