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深圳临深买房投资哪里好?这里给你最全面的解析!买房必收藏!

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南海之滨,东方风来

鲲鹏击浪,万里无垠

自1980年深圳经济特区成立

深圳从小渔村一跃成为一线大都市之后

(深圳人均GDP已是中国内地城市之首)

2019年8月18日,中共中央、国务院发布

《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》

深圳再次被委以重任!这一次

深圳将直接迈向世界级城市!

那么该如何理解此《意见》,对深圳又有何意义?

首先从“先行示范区”讲起

↓↓↓

先行示范区

所谓“先行示范区”是深圳不仅要先行创新,还要示范可推广。在先行先试的基础上,将发展的政策、做法模式化,日后可供全国进行复制学习。深圳建设中国特色社会主义先行示范区,不能仅做“单项冠军”,而要全面领先;必须“五位一体”全面发展,实现产业现代化、文化现代化、生态现代化、生活现代化、城市治理现代化等,发挥示范、引领、标杆作用。

中国特色社会主义先行示范区

未来,深圳要干这10件大事

深圳建设中国特色社会主义先行示范区,意味着深港战略调整,深圳将承担更多原本属于香港的角色。 明确了深圳在粤港澳大湾区建设中的核心引擎功能,将成为粤港澳大湾区中所有城市里面能级最高的 “桥头堡”,粤港澳大湾区的主战场,并且直接明确了深圳的最终目标是“全球标杆城市”

“全球标杆城市”这就意味着未来深圳在全球政治、经济等社会活动中都处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的国际大都市,它吞吐着全球的人才、资金和信息,在国际金融、科技、文化等领域有着广泛话语权,通俗的讲也就是全球一线城市的领航者之一,从国内一线到国际一线,这一定位 对于深圳而言具有里程碑式的意义。

建设“先行示范区”

定位高,目标远

那么深圳能够担此重任?

↓↓↓

先行示范区—实力担当

GDP、科技、交通等领跑全国

01

深圳,GDP增速领跑全国

深圳的经济发展有目共睹!2018年,深圳GDP为24221.98亿元人民币,高出香港221亿元左右!成为了粤港澳大湾区排名第一的城市!稳居全国前三!人均GDP水平已成为中国内地城市之首,GDP增速高达7.6%,领跑全国。

改革开放仅仅40余年,深圳从一个贫穷、落后的小渔村发展到如今GDP总量全国前三,亚洲前五!再次印证何为“深圳速度”!

02

深圳,科技创新比肩硅谷

创新是深圳最好的基因。深圳,40年前还只是一个小渔村,名副其实的“科技荒漠”。如今已成长为比肩硅谷的 “创新之都”,并在电子信息、互联网、生物科技、新能源等产业处于领先地位,孕育出华为、比亚迪、大疆、腾讯、柔宇、等一大批高新技术企业,到2018年深圳高新技术企业已达到14415家,高新技术产业GDP已达到8308.146亿元,占比深圳GDP的34.3%。

03

深圳,海陆空“全线开挂”

深圳,是中国内地唯一拥有海陆空口岸的城市,拥有全球第四大集装箱港口,还是海上丝绸之路的重要枢纽城市。这里是全球投资者进入中国内地市场的重要门户。

未来深圳将构建以高速铁路、城际铁路和高速公路为主体的城际快速交通网络,力争实现大湾区主要城市间1小时通达!

对内,目前深圳地铁共有8条线路、168座(换乘站不叠加计算)、运营线路总长285公里, 预计今、明两年深圳将有8条地铁(含延长线)建成通车,并且到2035年全市城市轨道将达到32条,真正步入国际化标准大地铁时代。

04

深圳,好成绩领跑全国

深圳对“一带一路”沿线国家进出口总额超6200亿,外贸出口额连续26年居全国之冠,PCT国际专利申请量已连续十五年全国第一,全球领先,研发投入占GDP比重4.2%超过1000亿元,IT产值达2.41万亿元,占全球比重近10%,物流业增加超2500亿元,设立首个50亿元天使投资引导基金。

深圳的实力有目共睹,人均GDP、科技水平、交通建设、进出口贸易等各项实力均领跑全国,建设“中国特色社会主义先行示范区”,经济实力是没得说。根据“先行示范区”发展定位,深圳要完成以下发展目标:

到2025年,建成现代化国际化创新型城市

到2035年,成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例

到2050年,成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市

深圳建设“先行示范区”,实现以上发展目标,必定要引进更多的新型产业,高端技术,吸纳更多的优秀人才,这就意味着需要更多的土地资源去容纳这些产业和人才。深圳的经济实力虽然能够担此重任,但是它有足够的土地资源?

深圳扩容 惠州首当其冲

深惠联动再加砝码

深圳的土地面积仅1993平方千米,是一线城市里最小的,仅北京的八分之一,上海的三分之一。根据深圳市的规划,到2020年,深圳建设用地上限是976平方公里,截至2015年已使用940平方公里。这意味着,2016 年起,深圳只有30 平方公里的新增建设用地指标,平均每年仅6平方公里新增建设用地配额,还得分大部分给商服、商业等,分到住宅头上更是少的可怜。

国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁:

深圳经济总量已达到24000多亿的水平,经济增长速度仍然不低,但土地开发强度已经超过50%,远远超过国际警戒线。如果说通过旧改,或者加大高层建设,增加城市密度来获得更多的土地资源,这两种方法都是不太可行的。

“旧改”产生巨量的补偿导致开发成本大幅上升,并且旧改空间有限,很难满足先行示范区的重大项目对土地的需求。

“高层建设”,目前深圳全市建筑空间平均容积率已经提高到全国最高水平,住宅普遍高度提升到40到50层,深圳还正在成为全球300米以上高层建筑最密集的城市,这意味着深圳的地面交通压力、综合公共服务配套压力更大。如果再面对如此繁重的战略任务,深圳这点空间实在是承受不起。

所以深圳要解决土地资源短缺问题,势必要进行扩容,转移产业,迁移人口。

深圳要扩容,就近原则,首选肯定是临深区域。而在临深的城市中,土地资源最充足的当属惠州,约11000多平方公里,大约有6个深圳大。并且在中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见(以下简称《意见》)中,也明确提出要推进深莞惠联动发展,这也进一步确定了深惠不可分割的关系。

与全球标杆城市为邻,当然也要做标杆,深惠联动,让惠州又向国际化迈进了一大步,为未来进军一线打下了坚实的基础。深惠联动开启,也为惠州未来的发展打开了想象空间,特别是给惠州区域中最靠近深圳的大亚湾插上了腾飞的翅膀,众位大咖也一致瞄准临深惠州。

深圳担重任 惠州或最受益

深港东进,首选惠州

广东省委党校原副校长、教授陈鸿宇:

由于邻近香港深圳,又拥有土地、空间、海域广阔等优势,惠州的区位竞争力逐步显现出来,这也是必然趋势。未来,香港和深圳东进,首选也将是惠州。大湾区的建设,空间资源广阔的惠州将是很大的受益者,长远来看有可能将成为最大受益者。

——南方+

01

承接产业外溢,东进成大势

随着深圳东进战略,持续有力地推进,深圳与惠州的合作也越来越密切,深惠联动作用进一步加强,特别是企业之间互动频频。比亚迪、TCL、华星光电、德赛、伯恩光学、赢合科技、欣旺达、光弘科技……深惠同时布局的“双城记”在企业之间交替演绎。

今年以来华为到坪山、慧聪到大亚湾、华为代工厂在惠州奠基,深圳以东地区成为各高新产业龙头企业的新目标,也预示着深圳东的巨大的潜力和机遇。

02

大亚湾、惠阳接壤龙岗、坪山,成重要受益者

惠湾与深圳坪山地理接壤,相比其他城市,惠湾在承接深圳产业转移的变局中可以提供更多的土地资源,外溢产业在土地的开发使用上也相对便利。较短的临深接驳距离也意味着在同步交通建设、人口产业转移上可以相应节约一定的成本。因此惠湾具有较大优势,可以为坪山的产业转移提供足够强大的土地支撑与便利的地缘效应。

大亚湾

辖陆地面积293平方公里,海域面积1300平方公里,是1993年5月经国务院批准成立的国家级经济技术开发区,根据地理位置和产业功能布局分为东区、西区、港口区、中心区、黄金海岸旅游区和沿海岸线,其中西区最靠近深圳,也是目前整个大亚湾生活配套和城市格局发展最快的。

产业互动,加强联动作用:坪山的新能源汽车制造中心、国家级生物产业基地、田心科技城都是在深圳与惠湾片区交界处附近。与深圳连片的高新科技园为邻,对于片区自身未来的发展,势必会起到很大的推动作用。大亚湾近年来快速发展证实了这一点。

大亚湾经济指标居于全市前列:2018年,惠州地区生产总值(GDP)4150亿元,在广东全省中位居第五。2018年,大亚湾生产总值(GDP)增速高达18.3%,远超出全省的8%,居惠州市全部7县区第一位。

产业雄厚,加速对接深圳:今年6月,国内互联网B2B代表企业慧聪集团日前签约落户大亚湾,打造投资超150亿元的“慧湾——新一代信息技术产业港”项目,助力惠州打造“2+1”现代产业集群。

惠阳

总面积915.6平方公里,现辖淡水、秋长、三和3个街道和沙田、新圩、镇隆、永湖、良井、平潭6个镇,其中淡水是惠阳区行政服务和经济中心,也是整个区域毗邻深圳最近的。

由于开发较早且生活配套成熟,为目前的大亚湾提供了金融、商业、娱乐等多方面的服务。该片区楼盘大部分卖给了深圳客,受深圳楼市的影响,该片区楼市热度不断升温,销售量多次名列前茅,惠阳今年上半年的均价在12671元/平米。

交通赋能 深港惠通勤

深港惠迈入1小时交通圈

中山大学粤港澳发展研究院教授、自贸区综合研究院副院长毛艳华:

距离中心城市70-80公里以内的范围是通勤比较合理的空间,惠州与深圳的距离正好处于这样一个范围之内。

——南方+

大亚湾坐拥“三线九站”高铁网、对接深圳和广东省内的“七横五纵一联”高速公路网、定位深圳第二机场的平潭机场及与香港、深圳组成华南主枢纽港群的惠州港。大亚湾交通基础设施日臻完善,是大湾区重要节点城市。

01

高铁:一站坪山,两站深圳北

自厦深高铁开通,乘坐高铁从惠州南站出发,往深圳北站约为半小时,去往深圳坪山站仅约为10分钟。自2017年1月正式实施“捷运化”以来,每天车次超过60趟。

此外,广深港高铁也已于2018年9月正式开通运营,惠州实现了坐高铁直达香港西九龙,每天约6趟车次,时长约需68分钟,港深惠迈入“1小时交通圈”。

目前,赣深高铁和广汕高铁在建中,加上规划中的深汕高铁,未来惠州将实现一城3条高铁线,9座高铁站,串联广深港澳等四大核心城市,同处半小时生活圈。

02

高速:七横五纵一联

目前,惠州已通车高速公路13条,通车里程达到633公里,密度约为5.66公里/百平方公里。自2019年初从莞高速公路惠州段主线通车,实现全线贯通至此,惠州形成“七横五纵一联”的高速网路格局,串联起广、深、莞、惠 4 个城市。

03

大亚湾交通网:四横十纵一环

目前,大亚湾交通主干道呈“四横十纵一环”的布局,共有4条横向主干道直通深圳坪山,分别是石化大道、龙海一路、龙海二路和龙海三路。南坪快线的开通也进一步缩短深惠之间的距离。

04

机场:36条航线 通达31个城市

惠州平潭机场被定位为深圳第二机场,目前,已开通航线36条,通航31个城市,周计划航班量达458架次,执飞航空公司达到12家。8月28日,新建的T2航站楼启用,连同原有的T1航站楼,惠州机场将可以满足年旅客吞吐量500万人次需求、货邮吞吐量2.06万吨、飞机起降19875架次。

05

深惠城轨:将于2019年底前动工

2019年5月,关于深圳、惠州、东莞三地相关的深惠城际、深大城际的规划建设事宜的意见函发出。函中深惠城际线站位方案基本稳定,深大城际(深圳段)计划2019年底启动。更为重要的是,函中还给出了深惠城际、深大城际的线站位方案图

据图中显示,深大城际路线起于深圳宝安机场东,止于大亚湾,途径宝安石岩南、龙岗五和、龙岗白泥坑、龙岗大运以及坪山。目前,深圳至惠州大亚湾铁路已纳入《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》,其中,深圳境内段(深圳机场至坪山)列为近期实施项目,惠州段列为远期研究项目。而深圳计划2019年底前启动深大城际铁路深圳段建设。

占领时代风口,大亚湾未来可期

大亚湾或成惠州新中心

深港科技合作促进会会长、深港澳科技联盟顾问张克科:

在未来3-5年之内,在深圳要借深汕特别合作区发力的时候,在整个交通枢纽布局完善之后,惠州一定会成为一个(投资)热点,而且是不可回避的热点。由于处于深圳东进的重要节点上,惠阳大亚湾片区未来可能会成为惠州的一个新的中心。

——南方+

2018年12月16日,深汕特别合作区正式揭牌,意味着合作区由深圳、汕尾两市共管,正式进入深圳全面主导的时代,成为深圳的第“10+1”区。据统计,深汕合作区实行以来,经济快速发展,2019年上半年深汕特别合作区地区生产总值36.71亿元,同比增长30.3%(数据来源深圳市统计局)。

然而发展深汕合作区,深圳将会从惠州穿城而过,大亚湾即是其中必经的一个重要节点,那么未来大亚湾将成为与深汕连在一体的最重要的一个平台。再加上深圳东进战略、粤港澳大湾区和中央支持深圳建设先行示范区的叠加效应,临深大亚湾的发展潜力难以想象。

在深圳建设先行示范区、粤港澳大湾区,深圳东进多重历史机遇下,大亚湾与惠阳依托近港临深的天然区位逐渐优化的产业格局,逐渐完善的交通网络,或将成未来的“新星之城”。紧靠深圳龙岗、坪山,将直接享受政策发展利好,同时位处龙岗、坪山高新区辐射地,凭借优越的地理位置,升值潜力不言而喻!

届时,深圳将会有越来越多的产业和人口向惠州临深片区外溢,楼市也将随着这个发展步伐不断向上发展。

买房投资,最关注的问题应该是城市群格局未来将会是怎样的趋势发展,将会吸附怎样的产业和人口结构来支撑城市的经济基本面,一座城市,只有源源不断的人口净流入才能让楼市充分发挥其原本的居住属性,在未来的城市群体发展进程中具备真正的价值所在。

而惠州楼市未来最大的价值点明显在于:谁更能与深圳实现便利通勤,谁更能最大程度吸附深圳的产业链和人口外溢,谁将来的价值就会最高!

【真诚投资建议:站在未来刚需买房的角度上,以刚需买房的标准去衡量。】

1.选择离深圳相对最近的区域(临深物业)

2.选择深圳到惠州的地铁沿线附近的区域(轨道枢纽)

3.选择具有代表性的大型综合商圈(商务中心)

4.选择优质教育集中的片区(重点学区)

 

外地客户考虑来惠州临深片区买房投资,需要理清以下几个问题:

1.大湾区和深圳东进战略,惠州会迎来怎样的发展机遇?

2.未来深圳人接盘所考虑的配套是偏向商业还是偏向教育?

3.投资惠州房产,计划持有时间是多长?

4.是投资惠州规划的地铁口附近还是投资距离沙田站较近区域的品质大社区?

5.是纯投资属性还是计划未来会居住,或为深圳上班的孩子考虑?

 

对以上问题存有疑惑的朋友,欢迎与我沟通,逐一解答。

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【刘斯洋核心投资策略:立足刚需需求,决胜未来价值高地】 

刘斯洋,深莞惠资深房地产置业经理,置业经验丰富,可根据不同的人群制定相对应的置业计划。熟悉深莞惠各个片区的城市规划与发展方向,为您在这边置业保驾护航,已为数百位购房者成功置业深莞惠,并且做到所买物业升值的最大化。

也许是深莞惠区最专业的房地产置业经理,一个随便的咨询、一条免费的购房建议、一次免费的带看楼盘,或许另你购置的物业价值倍增百万,如果您对深莞惠房产置业有什么疑虑,欢迎与我沟通,解决您的置业困惑!


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