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睿智投资|雅生活 (3319 HK,买入) - 2018年实现突破

时间:03-24 02:15 阅读:4619次 转载来源:招银国际

2018年表现卓越。2018年,雅生活收入达人民币33.77亿元(人民币,下同),同比增长91.8%。公司整体毛利率为38.2%,同比上升4.7个百分点,公司股东应占利润为8.01亿元,同比增长176.5%,相当于净利率24.0%。公司收入增长主要归因于(1)在管面积的增长;(2)增值服务收入的增加。净利润较我们的预期高11.4%。超预期主要是由于本年内录得9,278万元的利息收入(FY17:629万元)。截止2018年末,公司的现金净额为48亿元。公司提议派发末期股息每股人民币0.30元,总额40亿元,派息率为50%。慷慨的股息反映了雅生活的强劲现金流,并让投资者对其盈利前景充满信心。

 

多渠道发力实现规模增长。雅生活主要通过(1)收并购,(2)第三方物业竞标,(3)雅居乐和绿地项目给付,这三种方式取得新增管理面积。截止2018年末,公司合约面积达到2.29亿平方米,同比增加1.037亿平方米(2017年末:1.261亿平方米)。收并购战略是雅生活的主要特色。2018年,雅生活通过对南京紫竹物业的收购,新增合约面积2,750万平方米。2019年初,雅生活收购了青岛华仁和哈尔滨景阳,分别贡献610万平方米及1,050万平方米合约面积。雅生活在第三方物业管理方面也迎头赶上。截止2018年末,从独立第三方开发商获得的项目合约面积为1.064亿平方米,占总合约面积的46.3%,同比增加4,840万平方米。股东支持方面,公司于2018年分别从雅居乐(3383 HK,买入)绿地(600606 CH,未评级)获得1,170万平方米和1,270万平方米的新增合约面积。

 

独特的战略与独特的成功之道。雅生活的FY19预测市盈率为13.6x 。其估值远低于碧桂园服务(6098 HK,未评级) (24.7x FY19 P/E)和绿城服务(2869 HK,买入) (26.3x FY19 P/E)。我们认为这主要归因于市场关注收并购的可持续性。我们认为内生增长能够体现公司的竞争优势,彰显持续经营的价值,但我们也不应该忽视并购战略带来的效益。收并购带来的利润是实在的,并确实有助公司快速实现业务扩展,进入新的区域或业务领域。此外,雅生活的内生增长能力同样出众,公司第三方物业管理的成果已在18年的业绩中体现(第三方合约总面积同比增长83.2%)。市场的另一个顾虑是非业主增值服务的可持续性。而我们认为这个业务部门是雅生活的另一个特色。只要能获得实在的利润,非业主增值服务也可以推动公司业绩增长。公司社区增值服务收入占比低,但从另一个方面来看,增长空间也同样广阔。因此,成功的收并购和非业主增值服务都能够为公司创造价值。

 

提高盈利预测并维持目标价。由于增值服务的增长高于预期且项目储备充足,我们将FY19/20盈利预测分别上调6.2%和11.9%至10.83亿元和15.04亿元。该股目前的市盈率为13.6/9.8x FY19/20 P/E。我们维持目标价17.50港元,相当于18.5/13.3x FY19/20 P/E,维持买入评级。我们期待在下一次港股通检讨将雅生活纳入,这可能是一个潜在的催化剂。

财务资料

资料来源:公司及招银国际证券有限公司预测

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