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睿智投资|中海地产 (688 HK,持有) - 投资物业将是新的增长引擎

时间:03-24 02:13 转载来源:招银国际

核心利润较我们预期低8.0%。2018年,中海收入和净利润分别增长3.3%至1,715亿(港元,下同)和10.1%至449亿;核心利润371亿,比我们的预测低8.0%。我们认为差异主要来自房屋交付速度放缓,导致收入结转减少。房地产开发收入在2018年略微增长3.0%至1,670亿,但比我们的预测低11.9%。虽然2018年的毛利率高于我们的预期(实际: 37.8%;预期: 32.7%),但其他收入减少(FY18:28.6亿外汇亏损;FY17:21.4亿外汇收益)和有效税率上升(上升2.1ppt)拖累了利润增长。公司拟每股派0.5港币作为末期股息,因此2018年总股息(包括0.4港元中期股息)达0.9港元,同比增长12.5%。

 

2019年销售目标3,500亿港元。2018年,公司合约销售额增长29.8%至3,012亿。2019年可售资源为7,000亿,今年的销售目标将是3,500亿。公司还透露2020年的销售目标将达4,000亿。截至2018年12月,已售未结转金额(不包括中海宏洋(81 HK))为176亿(同比增长22.7%),面积达824万平。

总土储7,010万平。 2018年,公司竣工了约1,364万平的物业,并同时补充了63块土地,新增建面1,764万平,新增货值1,443亿。截至2018年底,公司总土储(不包括中海宏洋)为7,010万平(权益占比81.3%)。 2019年,公司计划新开工2,585万平方米(不包括中海宏洋),同比增长8.8%。

 

目标在2023年实现100亿的租金收入。2018年,公司租金收入激增38.1%至40.6亿,贡献主要来自68家已开业的商业物业,共409万平。公司目标在2020年实现租金收入50亿,到2023年达100亿。这其中包括了目前30个在建项目,共187万平,和40个未开发项目,共360万平的潜在贡献。租金收入将成为未来增长火车头。

 

舒适的杠杆率。截至2018年底,公司净负债比率为33.7%,处在安全范围,并且远低于同业平均水平。截至2018年底,公司在手现金达到1,006亿,可完全覆盖319亿的短期贷款。

 

股价已充分反映预期。我们将2019年及2020年盈利预测下调3.5%至448亿及9.2%至495亿。我们引进2019年底预测每股资产净值为45.89港元。因此,目标价由29.08港元上调至32.13港元。公司股价年初至今已上涨了11.3%。我们认为目前估值已充分反映增长预期。下调至持有评级。

财务资料

资料来源:公司及招银国际证券有限公司预测

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