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睿智投资|中国房地产 (同步大市 ) - 珠海市场调研 — 政策利好,市场回暖

时间:03-09 03:20 阅读:4108次 转载来源:招银国际

放宽人才购房,珠海楼市回暖。我们上周五前往珠海调研当地房地产市场。珠海作为珠江西岸最重要的城市之一,直接受惠于港珠澳大桥通车和横琴自贸区建设。我们此次调研发现,珠海楼市在去年四季度随全国房地产市场转弱,但今年珠海市场有所回暖。我们调研的多个销售中心来访量较去年均有上升,新盘去化也在70--80%水平。楼市回暖最直接的原因是珠海政府放宽了人才购房。自去年12月起,非珠海市户籍居民购房,不再需要连续缴纳5年社保,只需一年社保加珠海市人才证明即可。此外,我们也了解到网签等待时间也有缩短,房贷放款得以加快。而限价方面,当地政府维持了新房备案价不得高于3公里内其他新盘的3%的政策。开发商则相应减少了打折优惠。

 

房价分化,总体可控。目前,珠海新房供应主要集中在东部新区,包括斗门、金湾、南湾和横琴。克而瑞数据统计,2月份珠海一手住宅成交1,137套,同比上涨了109%;成交面积12.5万平,同比上涨了112%。房价方面,珠海各区差异较大。横琴在国家级自贸区的加持下,2月一手住宅成交均价高达44,853元/平;传统城区香洲区的均价为32,565元/平;而斗门和金湾两区房价仅在15,000元/平的水平。但由于斗门和金湾供应较大,2月珠海整体成交均价19,998元/平,环比上涨0.8%,同比下跌4%,整体房价处在可控范围内。

 

珠江西岸潜力巨大。近期利好珠三角楼市的政策和规划集中发布,最主要的属《粤港澳大湾区发展规划纲要》。自大湾区规划提出后,由于战略定位突出,大湾区房地产市场受到普遍关注,虽然此次纲要并未具体提及房地产,但长期看,区内房地产价格将得到支持。在大湾区概念加持下,以大湾区为核心的中小开发商,股价在过去一段时间表现明显优于同业。我们长期看好珠三角城市群的开发价值,我们认为大湾区一体化能够进一步刺激当地经济,吸引人口流入,尤其是提振珠江西岸城市(包括珠海、佛山、中山、江门、肇庆)的发展。珠江西岸土地资源丰富,但发展相对落后于东岸,在港珠澳大桥、深中通道和虎门二桥等基建设施相继建成后,可以承载更多东岸城市外溢,发展空间巨大。我们长期看好以大湾区为主要市场的开发商,尤其是在珠江西岸拥有较多土储的公司将拥有较大的增长空间,包括时代中国(1233 HK,买入)、龙光(3380 HK,持有)、雅居乐(3383 HK,买入)奥园(3883 HK,买入)。

 

三四线低迷,一二线稳定。从“克而瑞2月销售百强榜单”来看,市场在2月份延续了1月份的低迷,1-2月百强房企整体销售同比下降10%。我们认为主要原因是棚改货币化放缓以及春节期间返乡置业减少,使得今年三四线销售下滑,拖累整体市场。部分一二线城市放宽了人才购房的要求,加上一部分去年积压的需求在今年随政策放宽释放,因此一二线目前情况相对稳定。我们预计中国房地产市场将在上半年持续调整,之前调控的效果会逐渐明显。在因城施策的调控体系下,各城市会制订相应的对策,出现不同程度的放宽。我们预计下半年将迎来中央层面的进一步放宽指导,以刺激经济增长。我们预测中国房地产市场合同销售金额在2019年下降14.0%至12.9万亿元。

估值表

资料来源:彭博、招银国际证券有限公司预测

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