创头条App
扫码下载APP
扫码下载APP

您是个人用户,您可以认领企业号

    免密码登录
  • 图形验证码
  • 获取验证码
  • 立即登录
第三方账号登录
·
·

Hello,新朋友

在发表评论的时候你至少需要一个响亮的昵称

GO
资讯 > 融资并购 > 2019年1月房地产市场简析丨鼎信观点
分享到

2019年1月房地产市场简析丨鼎信观点

时间:03-02 19:40 阅读:4740次 转载来源:鼎信长城集团

事件:近期桂园房企陆续发布2019年1月销售数据,龙头房企桂园1月销售金额同比下滑52.2%,同时整体房地产市场略显低迷,悲观情绪悄然出现

我们认为:

临近春节及三四线城市降温1月份房地产市场低迷的主要原因;

单纯1月份的市场数据并不足以判断全年市场的冷暖,2019年全国房地产市场将以平稳为主,稳地价、稳房价、稳预期将成主题,短期起伏成常态

房企始终保持谨慎和敬畏心态,顺应市场走势,加强现金回笼

三大都市圈(下“三圈”)以外的三四线城市未来存在较大风险,随着经济下行、棚改降温及三四线城市购买力透支市场行压力较大

随着商品房销售价格的上涨土地成交楼面价的低谷震荡,恰是投资布局良好时机

具体观点如下:

临近春节重仓三四线城市,是个别龙头房企1月份销售数据下滑的主要原因

(1)短期交易数据不能影响全年走势,但历年春节前后都是商品房市场交易的低谷

2018年全年房地产市场再创新高但18年春节当周各能级商品房市场成交规模同比下降50%以上春节前后成交缩减已是常态,但短期交易下滑不能影响全年市场走势

2013-2018全国商品房成交情况

数据来源:国家统计局

2019年春节2月4日,相比2018年的2月15日提前11天这是导致2019年1月份市场交易出现萎缩的重要原因之一

2018年2019年春节前后商品房成交情况

2018年春节当周

2.12-2.18

环比

同比

2019年春节当周

1.28-2.3

环比

同比

一线城市

-84.50%

-90.70%

一线城市

-25.90%

-17.60%

二线代表城市

-57.90%

-50.80%

二线代表城市

-11.90%

-20.30%

三线代表城市

-66.50%

-62.30%

三线代表城市

-18.50%

-49.60%

2018春节前一周

2.5-2.11

环比

同比

2019春节前一周

1.21-1.27

环比

同比

一线城市

-27.90%

-18.30%

一线城市

5.50%

-13.80%

二线代表城市

12.80%

38.40%

二线代表城市

-5.50%

-10.40%

三线代表城市

1.50%

-20.30%

三线代表城市

-9.90%

-34.60%

数据来源:中指数据库

(2)政策调控延续30个月市场预期不断改变,随着经济下行、棚改降温等三四线等低能级城市房地产市场影响明显,下行压力不断增加

自2016年930以来,中央各地房地产调控政策层出不穷且不断加码近期虽有缓和态势,但短期调控力度不放松2015-2018年全国规模基本维持逐年增长态势,开工量均在600万套以上2019年棚改目标460万套,同比下降21%随着2018年下半年棚改政策开始收紧,三四线城市购买力提前透支,叠加经济下行效应三四线城市房地产市场风险加大

:历年来全国棚改计划开工量、实际开工量、目标完成率情况(万套

数据来源:克尔瑞

中指报告显示,20191主要监测城市成交面积同比下降11%分城市来看,一线城市一反常态同比上升0.34%;二线代表城市同比下降8.4%;三线代表城市同比下降34%,降幅最大。

2019年1月各城市线商品房成交情况

城市

成交面积(万平)

成交面积同比

一线城市

230

0.3%

二线代表城市

1175

-8.4%

三线代表城市

171

-34%

数据来源:中指数据库

(3)碧桂园重仓三四线甚至更低能级城市,城市线下沉包袱较重

截止2018年11月,桂园权益储面积2.08亿,但86%土储位于三四线甚至更低能级城市,二线城市仅占比14%。棚改降温春节影响,2019年1月份三四代表城市成交面积同比下滑34%重仓布局三四线城市的碧桂园必然受到波及。

:碧桂园城市线分布

数据来源:申银万国

统计口径差异,碧桂园2019年1销售规模并非腰斩2018年7月起桂园公告数据由全口径改为权益口径2019年1月权益口径销售金额330.7亿元,去年同期全口径销售金额691.6亿元,据其披露权益口径/全口径75%估算今年1月全口径销售金额438.9亿元预估同比下滑36.5%,而非52.2%。

根据桂园公开披露数据,公司资产负债率89.85%,剔除预收账款后资产负债率56.33%,处于行业平均水平息负债中一年内到期负债1081亿元占比有息负债36.78%,同时持有现金1964亿元,现金短债比为1.82,公司债务结构较为合理

1月份的房地产市场数据并不足以判断全年市场冷暖但局部特征明显

(1)百强房企成权益销售金额同比增长

2019年1月份百强房企中有65的权益销售金额同比上升,其中24家房企的权益销售金额增幅超50%

2019年1月百强房企权益销售业绩同比情况

数据来源:克尔瑞

(2)百强房企销售规模增长率参差不齐,重点布局二线三四线城市的房企表现较佳

行业前三及排名靠后房企表现差强人意临近春节、基数高位、三四线城市降温明显销售走弱;融创、世茂、蓝光华润新城、华发、阳光城等房企表现较好其中多数房企城市线布局一二线三圈的三四线为主。

2019年1月50家重点房企销售排名(累计销售金额降序排序)

数据来源:华创证券克尔瑞

3房地产行业去库存基本完成,销售价格持续上涨,楼面价低谷震荡,恰是投资布局良好时机

2018年12月,全国商品房待售面积5.2亿平,处于2014年低位,行业去库存任务基本完成;2018年全年商品房销售均价8737元/平,同比上涨10.7%2019年1月全国300城土地成交楼面价2000/,环比减少6%,同比减少19%,连续两个月环比上涨后出现下跌楼面价低谷震荡土地平均溢价率为10%环比增加3%开始出现回升恰是投资布局良好时机

:2019年1月全国300个城市土地市场情况

指标

成交面积(万平)

楼面均价(元/平)

溢价率

绝对量

8191

2000

10%

环比

-41%

-6%

上升3个百分点

同比

-3%

-19%

下降12个百分点

数据来源:中指数据库

地数据看,房企投资重心逐步调整至二线三大都市圈的三四线城市20191月一线城市拿地占比6%,相比2018年全年提高50%;二线城市拿地占地42%,相比提高10.5%;三四线城市拿地占比52%,相比降低10.3%

数据来源:克尔瑞

4房企开年密集融资,2019年融资环境逐步宽松

据Wind统计,2019年以来,房企融资呈井喷态势,多家房企均在1月启动期限、规模不等的公司债、银行贷款、ABS、海外债等融资工具。截至1月29日,房企公告融资计划近74起,募集金额超过1660亿元,刷新近20个月房企月度融资新高。金融监管政策的缓和及资金政策的逐步宽松,为2019年房地产行业的稳步发展营造了较好的外部环境。

规范,专业,专注,持续创造价值

致力于成为最受尊敬的产业基金

声明:该文章版权归原作者所有,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如涉及作品内容、版权和其它问题,请在30日内与本网联系。

评论

未登录的游客
游客

    为您推荐
  • 推荐
  • 人物
  • 专题
  • 干货
  • 地方
  • 行业
+加载更多资讯

阅读下一篇

积极财政会有多积极?丨鼎信分享

积极财政会有多积极?丨鼎信分享

返回创头条首页

©2015 创头条版权所有ICP许可证书京ICP备15013664号RSS