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睿智投资|时代中国 (1233 HK,买入) - 预计2019年将转化更多旧改项目

时间:02-11 14:18 阅读:4809次 转载来源:招银国际

2018年实现606亿销售。时代中国通过其在粤港澳大湾区的可销售资源,于2018年实现合同销售额606亿元(人民币.下同),同比增长46%,顺利完成600亿元销售目标。销售面积同比增加32%至373万平方米,平均售价同比上升10%至16,232元/平方米,共同推动销售增长。时代中国完成销售目标,反映公司在优质资源的加持下,对市场波动有一定韧性,并在当前房地产市场受压的情况下给予投资者信心。

 

预计2019年将有更多旧改项目转化。截止2018年上半年,公司拥有70个更新项目,预计共1,950万平方米可转为公司土储。其中30个项目将在2018-20年完成改造,转化土储562万平方米。广州/佛山的旧改业务是时代中国的主要业务之一。我们相信未来2-3年旧改项目的转化将是时代中国补给土地储备的主要途径。2018年12月,时代中国成功将其中一个旧改项目转化为50万平方米的土储,这是过去两年来第一次旧改完全转化为土储。在经历过去几年的前期准备以后,我们认为公司一些积累已久的旧改项目在2019年已经有良好的基础可以实现转化。尤其在2019年市场不确定因素增加的情况下,公司将更有意愿转化一些优质旧改项目来补充土储。我们预计公司今年有更多旧改项目落地转化。

 

不只有转化旧改项目才能实现价值。正如我们在上一份报告中所提到的,拥有大量优质的旧改储备的另一个好处是,公司可以通过出售旧改项目部分权益,提前实现部分收益。在2018年上半年,时代中国透过出售合资公司(旧改项目公司)部份权益,录得2.35亿元收益。除此以外,公司出于资金情况和地价的考量,若没有选择在二级市场重新获取改旧改土地,公司也可以从政府那里获得一级土地开发的费用赔偿和一定利润。2018年上半年的赔偿收入为9,610万元。在今年融资环境紧张的情况下,此类除转化以外的旧改收益或收入可增加公司的资金流动性。

 

重申买入。时代中国股价自我们首次覆盖以来已大幅上升超过50%。我们相信主要是由于估值低于同业、销售顺利达标以及板块整体上升共同驱动。我们将净资产值预测推至2019年底,相对每股22.60港元。因此,我们上调目标价至11.30港元,相当于净资产值折让50%。重申买入评级。

财务资料

资料来源:公司及招银国际证券有限公司预测

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