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资讯 > 营销广告 > 向毅:美国房地产到底还值得投吗?
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向毅:美国房地产到底还值得投吗?

首发且原创 时间:12-08 15:49 阅读:16025次 来源:美鹰咨询

摘要:也许是近百年的历史中,中国人经历了太多的动荡不安,内心中怀有太迫切的对于温暖家园的渴望,房子一直是中国人内心最执着的梦想,也是绝大部分中国人最重要的投资品,据相关统计机构的测算,中国家庭资产配置中,平均近七成的资产为房屋,提及现在热门的海外资产配置,国人同样将国内的投资逻辑应用与海外,说海外投资,怎么能不从房子说起呢?

也许是近百年的历史中,中国人经历了太多的动荡不安,内心中怀有太迫切的对于温暖家园的渴望,房子一直是中国人内心最执着的梦想,也是绝大部分中国人最重要的投资品,据相关统计机构的测算,中国家庭资产配置中,平均近七成的资产为房屋,提及现在热门的海外资产配置,国人同样将国内的投资逻辑应用与海外,说海外投资,怎么能不从房子说起呢?


我在十年多年前在北京开始投资房产,至今房屋价值已涨超十倍,但并未给笔者带来很多的快乐,非理性繁荣让我越来越意识到国内房产的风险,看到众多的年轻人为房所困,难以安生发展,唯有一声叹息。


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中国家庭房产占比最高


房地产">美国房地产最近几年成为国内高净值人群海外投资的第一大热门,那么,目前的美国房地产到底值得投吗?


首先,在美国几乎很少有人将房屋作为投资标的物来炒作,我所熟了解的美国当地人,几乎无人大量持有或者炒作房产,为什么?美国富人那么多,干嘛不多屯点儿房子待涨,为什么没有美国的房姐房叔弄百十个房子增值保值的事情发生呢?


美国历史上也从未出现过如同大陆或者日本,香港的房产热潮。由于基础国情不同,地大物博的国家,最不缺的就是地,而且私人永久产权,自由交易,与我国情况无法相提并论。今天,在人民币贬值预期和海外资产配置热炒的背景下,如果您也想在美置业,您不妨了解的基础知识是:


1) 持有成本;与国内不同,持有美国房产,您需要每年因地域区别不同缴纳高低不等的房产税,低至0.14%(路易斯安那州),高至1.76%(德克萨斯州),以中国人移民最常去的加州为例,基础所得税较高,为10. 55%,房产税为1%-2%,这个钱是每年必须交的。除开房产税,还有一些其他持有成本,如物业费用和出租费用等等,各不相同,但总体来说相对比例较低,无需详述;以加州为例,如果你持有一个价值一百万美元的房产,那么你每年的持有固定成本大约在接近一万美元;同样价格的房产,如果在德州或者康州,这个成本会接近每年两万美元。


2) 抛售和出租成本;既然是投资,有买就有卖。如果你的房产在未来抛售时,由于美国政府不鼓励居民尤其是外国人通过交易房产得利,所以会课以重税,同时如果对外出租产生的租金收入,也将征收税收,以限制人们出于非居住目的的房产交易。也许经纪人会告诉你,这些都不是问题,都可以用各种方法避税,那么请你和当地会计师逐条落实到细节的避税条件,了解你可能面对的税收问题。地球人都知道,美国税务部门,恐怕是你最不能得罪的,一旦你产生收入,哪怕你在天涯海角,除非你今生今世不再踏入美国半步,否则你无法逃税。


其次,美国的房屋价格已连续上涨六年。通过下图可以大体看出,2008年的次级贷危机给美国房产带来重创,大约持续三年的时间,从2011年开始恢复,就美国平均房产价格而言,三年下跌约不到四成,旧金山及湾区(硅谷)相对抗跌,下跌约超四分之一,同样回到大约2002年的价格水平,但随着美国的量化宽松政策和经济回暖,目前全美的平均房屋水平大体回到2008年经济危机前的水平,而旧金山及湾区仍然相对强劲,在全美首屈一指,高于08年峰值约四成,比2011年的低估已经上涨了接近一倍,达到约130万美元均值。


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美国的房屋价格已连续上涨六年


当然,旧金山和硅谷不能完全代表美国,因为硅谷作为全球科技引擎的独特地位,高科技公司、一流大学林立,高技术高收入人群云集,国际移民集中迁入,推动房屋上涨。这样的涨幅已经远超其他美国各地区,包括华人聚集的纽约和洛杉矶。这种涨幅当然与我国一线城市十年涨十倍,一天一个价的感受相去甚远,毕竟美国人口密度小,土地自由交易。


房地产">美国房地产市场同样是一个结构性的市场,那么什么样的房子更值得投呢?


我想和您分享的一个购房的基本概念是,作为投资,租售比和资产增值保值这两大要素,恰恰是鱼和熊掌,不可兼得。大家都知道湾区好,气候条件举世无双,科技公司云集,教育资源优越,旧金山的房子抗跌,这里一直就是投资的首选地,这一投资逻辑恰恰使得湾区的房屋租售比极低,以一个位于湾区约200万美元的房产为例,假如出租大约租金为一年七万左右,去除持有成本每年约两万美元,即便常年均能出租,租金收入再扣所得税,大约年获利2.5%左右。而且目前美国民众认为房价已经处于高位,不排除有下调的可能,不知道这样的获利预期是否能达到您的标准呢?但这样的房子,恰恰如同中国的一线城市房产,相对抗跌,也相对增值快速,假如你在2011年购买,到现在可能已经涨近八九成,不过今天再购买,恐怕至少很难增值了。


反观另一个代表,中西部一些州如德州的房产,价格低廉,不到三十万美元可以获得一个大房子,租售比可以达到8-10%,不过德州房产税率相对较高,为1.76%,且地广人稀,房屋是否能持续出租难以确定,如果您不在当地,当然代为管理和出租也是有成本的。如果当地经济不活跃,在经济危机的时候恰恰也可能是贬值相对较多的。


值得一提的是,近期数据显示目前这些热门城市的房屋租金已经出现了滞涨的现象,租金滞涨或空置率提升,则是房屋价格持续上涨乏力,价格可能回调的信号。


自2006年房地产市场鼎盛时期以来,止赎权危机以及都市生活趋势已经打造出700万个租户家庭,而自置居所比率已经跌至51年低位。而就在最近,纽约、圣荷西、旧金山的住户租金水平下跌。造成租房市场疲软的最大因素之一是用于出租的多单元住宅大幅增加,与此同时就业增长率跌至最低。


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美国租赁市场正从数十年的最大的一次繁荣跌落


投资海外房地产?慢慢来。


目前在国内做海外地产的机构和个人不少,国人通过各种途径,看到美国或者澳大利亚的房产,明媚的阳光下,整洁的草坪,漂亮的房屋,真是人间仙境的感觉,对比居住的价值千万的鸽子笼,心中一算,实在太便宜了,立刻拍板就买。我想说,假如您有移民海外或者长期居住的打算,当然需要购买海外的房产,提升生活水准,但是如果没有这样的打算,仅仅为了贬值预期和资产增值的愿望,请您真正的去了解当地市场的状况,不要陷入后期维护和持有的麻烦,也并且未必会赚钱。投资的途径很多,房子并非一定最优选择。


美国,加拿大,澳洲,这些国家最不缺的就是土地,你想买房,多的是,不用着急慢慢来。由于海外购房带来的市场波动,有些当地政府也采取了加税等措施限制投机行为。比如,加拿大不列颠哥伦比亚省近期提出了一项新的法案,宣布自8月2日开始将向在温哥华地区购买民宅,却没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者征收额外房产转让税,税率高达15%。


投资房地产,无论国内还是国外,都要明白一点,房地产在大类资产中流动性是较差的。牛市还好,熊市很难脱手。


我在知乎这样的社交平台上看到的信息,基本上都是在说投资海外房产的优点,其实这也许和房地产中介行业存在有关,大家都上网来做一些营销,所以唱多海外房产的人多并不奇怪。但是,理性的你一定要像投资其他资产一样,谨慎又谨慎。


我见过国内的某一线地产商,将洛杉矶城区的房产,以高于当地价格约50%的价格水平,在国内开盘,卖给了国人,很多人甚至从未去过当地;也遇见过一个房姐,到了美国,二话不说,来了三套房,几年过去了,美国房产相比从前虽已属于牛市,可她购买的房子完全不涨,加上持有成本,小亏一把。对于这样的所谓海外资产配置,我只能说入市有风险,投资需谨慎。



作者:向毅,关注海外投资,毕业于北京大学国家发展研究院BIMBA商学院,本着去伪存真的目的,分享亲历海外考察的投资见闻和心得


微信号:向毅海外投资

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